19일 정책 세미나에서 개회사 중인 김승배 한국부동산개발협회장. [사진=한국부동산개발협회(KODA)]
윤석열 정부가 재개발·재건축 활성화와 주택공급 방안으로 포함하며 '역세권 복합개발 방안'이 주목을 받는 가운데, 기존의 단기적인 부동산 개발의 개념에서 사람들이 교류하는 도시 공간을 확장하는 방향으로 나가야 한다는 주장이 나왔다.
19일 오후 한국부동산개발협회는 대한국토·도시계획학회와 공동으로 '새 정부 공약: 역세권 복합개발 어떻게 해야할까'라는 주제의 정책 세미나를 개최했다.
이날 김승배 협회장은 개회사를 통해 "새 정부의 핵심과제인 '민간 주도의 주택공급 활성화'를 위해 대중교통을 연계한 도심공간의 효율적 이용이 중요한 시기에 본 세미나가 민간과 공공이 함께하는 도심 내 주거공간 공급 확대정책을 마련하는데 도움이 되었길 바란다"라고 말했다.
이후 세미나에는 김정후 런던시티대 도시건축정책연구소장과 이주일 서울연구원 선임연구위원, 최창규 한양대학원 도시대학원 교수와 황규헌 서울북부역세권개발 대표가 각각 연사로 나섰다.
이들 강연자는 역세권 복합개발 활성화 방안을 놓고 도시학의 '대중교통 기반의 개발방식'이라는 'TOD(Transit-Oriented Development)' 개념의 중요성을 일제히 제시했다. 이는 과거 유럽 지역에서 철도와 부동산 개발을 동시에 진행하던 사례를 미국의 건축가이자 도시설계가인 피터 칼소프가 1990년대 초 개념화해 처음 제시한 후 발전해왔다.
특히 최 교수와 이 연구위원 등 연사들은 TOD 개념의 방점이 과거 '개발'에서부터 '도시공간 창출'로 확대하고 있다는 점을 동시에 짚었다. 이 과정에서 TOD의 'D'를 의미하는 단어가 기존의 '개발(Development)'에서 도시 공간 확대를 의미하는 '대중교통까지의 거리(Districts)', 목적지에 대한 접근성(Destination accessibility)' 등으로 확장했다는 것이다.
이주일 연구위원은 "더 나아가 공간의 의미를 더욱 발전시켜 공동체나 지역사회를 의미하는 '커뮤니티(Communities)'로 대체해 TOC 개념도 도입하기도 했다"면서 "역세권 개발이 과거의 단순한 부동산 개발의 의미에서 도시 공간의 확장이라는 의미로 전환 중"이라고 설명했다.
이 연구위원은 이어 "공간의 확장은 사람들의 활동과 교류로 이어지고 이는 다시 도시공간의 역동성으로 이어진다"면서 "일본 사철(민영철도)의 역세권 개발 사례를 참고하며 역세권 복합개발을 위한 민간과 공공의 협력 체계를 적극적으로 수립해야 한다"고 강조했다.
최 교수는 국내에도 1980년대 이래 서울시를 중심으로 역세권 도시개발의 개념을 꾸준히 도입해왔다는 점을 소개하며 "서울시민들에게 역세권의 개념이 자라잡기까지는 30년 이상의 시간이 걸렸다"고 설명했다. 다만, 그는 공공과 전문가들의 이러한 노력에도 여전히 국내의 역세권 복합개발이 부진한 상황에 대해 그간 관련 사업지들에서 공통적으로 나타났던 '악순환'을 지적했다.
최 교수는 "역세권 개발에 대한 공감대는 이미 충분히 형성한 데다 정책에는 지역균형발전이나 직주근접 문제 등의 공공성을 강조하는 TOD의 개념도 적절히 포함했다"면서 "문제는 주택 가격이 급등하며 공급 가용지가 고갈해 추가 개발 대상지를 확보하려고 용도지역 상향을 여럿 진행했지만 실제론 원활하게 개발로 이어지지 못한 경우가 많았다"고 아쉬움을 표했다.
특히 그는 이 과정에서 국내 역세권 개발사업에 반복적으로 '악순환'이 나타난다는 점을 지적했다. 정부나 지자체가 공공성을 위해 임대주택 건설, 기부채납 등의 공적 기여를 추진하는데, 이것이 주민들로부턴 반대를, 외부적으로는 특혜시비를 받는다는 것이다. 동시에 주민의 공감대를 얻지 못하면 개발을 담당하는 민간업체에는 막대한 사회기반시설(인프라)를 보완하는 해당 개발사업에 투입할 재원도 부족하게 된다. 개발수익은 생각보다 적고 사업 리스크는 크다는 점에서다.
따라서 최 교수는 역세권 개발을 통한 공급 확대를 단순히 주택 문제로 접근한다면 단기적인 공급 대책에 그쳐 감당할 수가 없다"면서 "단기 성과를 내세울 수록 주민들의 공감대는 더욱 낮아지며 악순환이 다시 반복한다"고 설명했다.
한편, 이와 관련해 황규헌 서울북부역세권개발 대표는 민간의 입장에서 공공기여 방안을 다양화하는 방안을 도입해야 한다고 촉구했다. 황 대표는 그 일례로 기존의 부동산 개발과 분양 등을 통한 수익을 넘어 다양한 용도에 대한 자산유동화, 직접 시설 운영 관리, 공공기여 비용의 현금 납부 등을 제시했다.
19일 한국부동산개발협회(KODA) 정책세미나 현장 모습 [사진=한국부동산개발협회(KODA)]
