[그래프=직방 제공]
서울 아파트 전세 실거래 가격이 지난 2개월 연속 하락했다는 조사가 나왔다. 부동산 대출규제 강화와 토지거래허가제 등으로 우량 주택거래가 줄어들면서 나타난 착시 현상이라는 분석이다.
21일 직방이 국토교통부 실거래가 시스템을 통해 서울 아파트 전세 실거래가를 전수조사한 결과, 서울아파트 전세 실거래가는 지난 6월 평균 4억8282만원으로 역대 최고가를 기록한 뒤 7월 4억5742만원, 8월 4억1936만원으로 2개월 연속 하락했다. 이달 들어 평균 4억3301만원으로 소폭(전월 대비 1365만원) 상승했으나 아직 회복세로 돌아섰다고 보기는 어렵다는 판단이다.
지역별로는 한강 이남이 6월 평균 5억4464만원에서 8월 4억5612만원으로 큰 폭으로 하락했고, 한강 이북은 6월 4억465만원에서 8월 3억6985억원으로 줄었다.
특히 서초구는 최근 고점인 7월 평균 8억4006만원에서 8월에는 평균 6억9903만원으로 크게 떨어졌다. 9월 15일까지 집계된 평균가격은 7억4009만원으로 반등했지만 9월 거래가 계속되고 있어 좀더 지켜볼 필요가 있다는 설명이다.
강남구와 송파구 역시 최근 고점인 6월에 비해 큰 폭의 하락세를 보였으나 이후 서초구와 비슷한 움직임을 보였다.
이는 시장의 예측과는 반대되는 움직임이다. 앞서 지난 7월 계약갱신청구권제, 전·월세상한제 등 새 임대차법 시행과 정부의 추가 부동산 대책으로 서울 전세 매물이 급감하면서 일부 지역에서 전세가격이 급등한 것으로 여겨졌지만 실상은 외려 가격이 하락한 것이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "7월말 임대차법 개정 이후로 거래량이 크게 줄면서 전세 물량이 많지 않아 거래가격이 오를 것으로 예상했지만 평균 실거래가격은 오히려 하락세를 보였다"면서 "강남3구 등 가격이 높고 거주환경이 좋은 아파트의 거래량이 크게 줄어들면서 전체적으로 가격이 하락한 것으로 보인다"고 분석했다.
이어 "이는 재건축 조합원 의무 거주기간이나 양도세 비과세 적용 조건에 거주요건이 추가되면서 집주인이 직접 거주하려는 움직임이 반영된 결과"라면서 "7, 8월은 계절적 전세 비수기인 데다, 표본 추출한 시세와 달리 전수조사한 실거래가는 그달 거래된 물건의 연한·면적·지역 등의 특징에 따라 차이가 발생할 수 있다"고 설명했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "7월말 임대차법 개정 이후로 거래량이 크게 줄면서 전세 물량이 많지 않아 거래가격이 오를 것으로 예상했지만 평균 실거래가격은 오히려 하락세를 보였다"면서 "강남3구 등 가격이 높고 거주환경이 좋은 아파트의 거래량이 크게 줄어들면서 전체적으로 가격이 하락한 것으로 보인다"고 분석했다.
이어 "이는 재건축 조합원 의무 거주기간이나 양도세 비과세 적용 조건에 거주요건이 추가되면서 집주인이 직접 거주하려는 움직임이 반영된 결과"라면서 "7, 8월은 계절적 전세 비수기인 데다, 표본 추출한 시세와 달리 전수조사한 실거래가는 그달 거래된 물건의 연한·면적·지역 등의 특징에 따라 차이가 발생할 수 있다"고 설명했다.
실제 전세가 하락과 함께 전세 거래량도 줄었다. 서울 전세 거래량은 지난 6월 1만1184건에서 7월 1만144건, 8월 6271건으로 감소폭이 커졌다. 계약일 집계 기준이므로 신고건수를 좀더 지켜봐야겠지만 8월은 전년 거래량에 비해 40.16%나 감소(4209건)했다.
함 랩장은 "7~8월 서울 아파트 전세가격 하락은 일시적인 현상에 그칠 수 있으므로 시장을 조금 더 지켜봐야 한다"면서 "임대차법 개정으로 전세 재계약 건수가 증가하며 출회될 전세 매물량이 감소하고, 아파트 청약을 위해 무주택자로 머무르는 수요도 당분간 지속할 것으로 예상돼 수급 불균형 심화로 인해 전세 실거래가 상승세가 나타날 수 있다"고 전망했다.
올해 서울의 입주물량은 4만 가구이며, 현재 1만 가구 정도 남아 있다. 내년 입주물량은 2만5000가구로 2018년 3만3723가구, 2019년 4만6220가구 보다 적다.
