[사진= 게티이미지뱅크 제공]
국내 부동산시장이 사상 처음으로 기준금리 0%대 시대를 맞게 됐다. 금리 인하는 일반적으로 부동산시장에 호재다. 부동산시장에 유동성을 공급해 거래가 활성화되고 가격이 오르는 결과를 가져온다. 하지만 이번 금리 인하에 대해서는 긍정적인 효과를 기대하기 어렵다고 전문가들은 분석했다. 코로나19 사태 장기화에 따른 경기침체에 대응하기 위한 선제적 결정이라는 점에서다. 특히 비대면(언택트) 소비 활성화로 온라인 쇼핑 시장 성장세가 가파르게 상승하면서 오프라인 매장 중심의 수익형 부동산 시장에 투자하는 데 고려해야 할 사항이 많다. 이럴 때일수록 보수적 접근이 필요하다고 전문가들은 조언한다.
◆'돈 풀리면 호재'··· "코로나19 사태로 상승 압력은 약해"
이상혁 더케이 컨설팅그룹 상업용 부동산센터장은 6일 "코로나19로 국제경제 리스크가 확산되는 상황에서 저금리 여파로 부동산 시장만 달아오를 가능성은 희박하다"고 지적하며 "더욱이 정부의 대출 규제가 만만찮은 데다 자금출처 조사도 강화하고 있어 부동산시장으로 유동성 자금이 몰릴 가능성은 작다고 본다"고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 "금리가 내려갔다는 것 자체보다 금리가 이렇게까지 내려간 배경이 중요하다"며 "이자 부담 경감, 레버지리 효과에 대한 기대보다는 경기 위축에 따른 구매력 감소와 급격한 시장 위축을 방어하는 정도의 영향에 그칠 것"이라고 내다봤다.
이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "문제는 코로나19 사태. 코로나19의 장기화는 수익형 재테크 시장에 치명적이다. 경기침체로 인한 소비 수요의 급감은 임차인의 영업 부진으로 이어지기 마련이고 이는 결국 임대료 연체, 공실 증가로 귀결되기 때문"이라고 말했다.
반면 코로나19 사태가 조기 종식될 경우 0%대 금리 효과가 극대화될 수 있다는 의견도 있다. 이동현 센터장은 "지난해 이미 1200조원 이상이 풀린 상태에서 올해는 코로나19 사태 극복을 위해 추가로 많은 돈이 풀릴 것으로 예상된다"며 "게다가 경기침체에서 벗어나기 위한 초저금리 시대가 상당기간 이어질 것으로 보임에 따라 수많은 사람들이 적합한 투자처를 찾아 나설 가능성이 크다. 변동성이 큰 주식시장보다는 상대적으로 안정적인 부동산시장으로의 자금 유입이 예상된다"고 설명했다.
오동협 원빌딩 중개법인 대표도 "기준금리 인하로 대출이자에 대한 부담이 적어져서 부동산에 대한 수요는 증가할 것으로 예상된다"며 "최근 몇년간 투자자들이 학습한 것들이라서 움직임은 빠를 것이다. 여기에 아파트 등 주택에 관한 정부 규제로 수익형 부동산은 반사이익을 볼 것으로 예상된다. 단, 투자상품과 입지, 투입금액에 따라서 희비가 엇갈릴 것 같다"고 전했다.
◆상가·오피스텔은 '엎친 데 덮친 격'··· 소규모빌딩·지식산업센터는 상대적 선방
수익형 부동산의 상품별 전망은 엇갈렸다. 코로나 사태가 오프라인에서 온라인으로 상권 중심이 옮겨가는 데 박차를 가했다는 점에서 개별 상가 전망은 어둡게 보는 의견이 많았다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 "최근 코로나19 사태로 내수 경기가 침체되면서 수익형 부동산, 특히 상가 시장의 분위기는 얼어붙은 모습을 보이고 있다"며 "상가의 공실은 점점 더 늘어날 것으로 보이며 상황은 더욱 안 좋아질 것으로 예상된다"고 말했다.
이상혁 센터장은 "수익형 부동산은 주택과 토지 등 다른 부동산 상품과 비교해 경기에 가장 민감하게 반응한다"면서 "코로나19로 인한 착한 임대인 운동 등은 곧 수익률 하락을 의미하고, 이 상황이 장기화된다면 매매가도 하방 압력을 받을 수밖에 없어 신중해야 한다"고 분석했다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "오피스텔은 공급과잉 문제가 여전하다. 앞으로 3년 동안 수도권에서만 3만실 이상의 오피스텔이 입주를 앞두고 있다"며 "특히 규제가 강력한 아파트보다 접근성이 수월한 수익형 부동산의 공급량은 앞으로 더 늘어날 수 있다"고 진단했다.
함영진 랩장도 "상가와 오피스텔 분양시장도 단기적 충격이 클 것"이라며 "감염 우려에 따른 언택트 문화나 사회적 거리두기로 대면을 필요로 하는 분양마케팅 모객이 쉽지 않은 상황인 데다 소비심리가 위축돼 분양 일정 조율과 판매율 제고에 애를 먹을 것으로 판단된다"고 말했다.
지식산업센터나 소규모빌딩은 상대적으로 경쟁력이 있을 것으로 예상했다. 이동현 센터장은 "지식산업센터의 경우 서울 및 인접 수도권 같은 곳에 입지할 경우 실수요층이 풍부해 임차인 구하기가 수월하고 임대수익률도 상가나 오피스텔 같은 여타 수익형 부동산보다 다소 높은 편"이라고 설명했다. 이어 "소규모빌딩의 경우 꼬마빌딩이라는 애칭으로 불리면서 자산가들 사이에서 노후준비용이나 자녀증여용으로 인기가 많은 편"이라며 "임대수익은 물론 토지 가치 상승으로 향후 매각차익까지 기대할 수 있다는 점은 소규모빌딩의 차별화된 매력 포인트"라고 전했다.
◆소규모 오피스 눈여겨볼 것··· 경매시장도 주목
조현택 상가정보연구소 연구원은 "전국 오피스 공실률이 2018년 2분기 이후 꾸준하게 감소하고 있다"며 "최근 대형 기업이 아닌 1인 기업, 소규모 기업이 증가하고 있으며, 내수 경기침체로 임대료가 저렴한 공유 오피스, 섹션 오피스 등의 소형 오피스 수요가 높을 것으로 예상된다"고 말했다.
이상혁 센터장도 "서울 오피스 시장이 여전히 유망해 보인다"며 "향후 수도권광역급행철도(GTX)의 영향으로 서울의 주요 업무지역이 동서남북으로 확장될 것으로 보여 높은 투자수익률이 기대된다"고 말했다.
함영진 랩장은 "수익형 부동산 경매시장을 주목할 필요가 있다"며 "경기 위축으로 상가 등 수익형 부동산 상품의 경매 물량이 증가하며 매각가율과 매각률이 낮아질 수 있다. 입찰자로서는 가격 만족도가 높은 상품을 경매시장에서 고를 수 있을 것으로 판단된다"고 설명했다.
전문가들은 저금리라 하더라도 매수에 섣불리 나서기보다는 지켜볼 시기라는 데 대체로 동의한다. 장재현 본부장은 "지금은 사야 할 때가 아니라 관망할 때"라며 "아무리 투자가치가 높은 상품이라도 심리적 투자선이 침체해 있으면 수요가 붙지 않는다. 이 때문에 급매물을 중심으로 투자적 관점을 투여해야 한다"고 분석했다.
전문가들은 상품별 투자 전략을 나누기보다는 본인이 투자하고 싶은 상품의 시장 변화에 계속 관심을 가져야 한다고 조언한다. 특히 입지가 좋은 지역을 우선해서 모니터링하라고 했다. 이동현 센터장은 "오피스텔은 도보 5분 내 초역세권 소재, 기업체가 몰린 곳 내지 산업단지 인접지역, 지어진 지 5년 이내 신축인지 확인하고 투자할 것"을 조언했으며 "상가나 꼬마빌딩은 상권이 확장되고 있는 곳, 10~20대가 주 소비층인 상권에 입지하고 있는지 여부, 초보 투자자의 경우 신규 분양상가보다는 임대시장이 검증된 기존 상가를 인수하는 편이 낫다"고 전했다.
함영진 랩장은 "가격 적정성 외에도 유동인구, 상권 활성화, 업무지구, 대학가, 역세권 등 수익형 부동산 개별 상품 고유의 수익률 제고를 위한 마케팅 포인트를 고려해 투자해야 한다"며 "자본수익과 임대소득이 함께 기대되는 상품 발굴 노력이 필요하고, 매입가 적정, 업종 배치, 공실 리스크, 임대수익률 등 수익형 부동산을 매입하기 전 여러 부분을 꼼꼼히 따지는 보수적 접근이 필요하다"고 말했다.
◆'돈 풀리면 호재'··· "코로나19 사태로 상승 압력은 약해"
이상혁 더케이 컨설팅그룹 상업용 부동산센터장은 6일 "코로나19로 국제경제 리스크가 확산되는 상황에서 저금리 여파로 부동산 시장만 달아오를 가능성은 희박하다"고 지적하며 "더욱이 정부의 대출 규제가 만만찮은 데다 자금출처 조사도 강화하고 있어 부동산시장으로 유동성 자금이 몰릴 가능성은 작다고 본다"고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 "금리가 내려갔다는 것 자체보다 금리가 이렇게까지 내려간 배경이 중요하다"며 "이자 부담 경감, 레버지리 효과에 대한 기대보다는 경기 위축에 따른 구매력 감소와 급격한 시장 위축을 방어하는 정도의 영향에 그칠 것"이라고 내다봤다.
이동현 하나은행 부동산자문센터장은 "문제는 코로나19 사태. 코로나19의 장기화는 수익형 재테크 시장에 치명적이다. 경기침체로 인한 소비 수요의 급감은 임차인의 영업 부진으로 이어지기 마련이고 이는 결국 임대료 연체, 공실 증가로 귀결되기 때문"이라고 말했다.
반면 코로나19 사태가 조기 종식될 경우 0%대 금리 효과가 극대화될 수 있다는 의견도 있다. 이동현 센터장은 "지난해 이미 1200조원 이상이 풀린 상태에서 올해는 코로나19 사태 극복을 위해 추가로 많은 돈이 풀릴 것으로 예상된다"며 "게다가 경기침체에서 벗어나기 위한 초저금리 시대가 상당기간 이어질 것으로 보임에 따라 수많은 사람들이 적합한 투자처를 찾아 나설 가능성이 크다. 변동성이 큰 주식시장보다는 상대적으로 안정적인 부동산시장으로의 자금 유입이 예상된다"고 설명했다.
오동협 원빌딩 중개법인 대표도 "기준금리 인하로 대출이자에 대한 부담이 적어져서 부동산에 대한 수요는 증가할 것으로 예상된다"며 "최근 몇년간 투자자들이 학습한 것들이라서 움직임은 빠를 것이다. 여기에 아파트 등 주택에 관한 정부 규제로 수익형 부동산은 반사이익을 볼 것으로 예상된다. 단, 투자상품과 입지, 투입금액에 따라서 희비가 엇갈릴 것 같다"고 전했다.
◆상가·오피스텔은 '엎친 데 덮친 격'··· 소규모빌딩·지식산업센터는 상대적 선방
수익형 부동산의 상품별 전망은 엇갈렸다. 코로나 사태가 오프라인에서 온라인으로 상권 중심이 옮겨가는 데 박차를 가했다는 점에서 개별 상가 전망은 어둡게 보는 의견이 많았다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 "최근 코로나19 사태로 내수 경기가 침체되면서 수익형 부동산, 특히 상가 시장의 분위기는 얼어붙은 모습을 보이고 있다"며 "상가의 공실은 점점 더 늘어날 것으로 보이며 상황은 더욱 안 좋아질 것으로 예상된다"고 말했다.
이상혁 센터장은 "수익형 부동산은 주택과 토지 등 다른 부동산 상품과 비교해 경기에 가장 민감하게 반응한다"면서 "코로나19로 인한 착한 임대인 운동 등은 곧 수익률 하락을 의미하고, 이 상황이 장기화된다면 매매가도 하방 압력을 받을 수밖에 없어 신중해야 한다"고 분석했다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "오피스텔은 공급과잉 문제가 여전하다. 앞으로 3년 동안 수도권에서만 3만실 이상의 오피스텔이 입주를 앞두고 있다"며 "특히 규제가 강력한 아파트보다 접근성이 수월한 수익형 부동산의 공급량은 앞으로 더 늘어날 수 있다"고 진단했다.
함영진 랩장도 "상가와 오피스텔 분양시장도 단기적 충격이 클 것"이라며 "감염 우려에 따른 언택트 문화나 사회적 거리두기로 대면을 필요로 하는 분양마케팅 모객이 쉽지 않은 상황인 데다 소비심리가 위축돼 분양 일정 조율과 판매율 제고에 애를 먹을 것으로 판단된다"고 말했다.
지식산업센터나 소규모빌딩은 상대적으로 경쟁력이 있을 것으로 예상했다. 이동현 센터장은 "지식산업센터의 경우 서울 및 인접 수도권 같은 곳에 입지할 경우 실수요층이 풍부해 임차인 구하기가 수월하고 임대수익률도 상가나 오피스텔 같은 여타 수익형 부동산보다 다소 높은 편"이라고 설명했다. 이어 "소규모빌딩의 경우 꼬마빌딩이라는 애칭으로 불리면서 자산가들 사이에서 노후준비용이나 자녀증여용으로 인기가 많은 편"이라며 "임대수익은 물론 토지 가치 상승으로 향후 매각차익까지 기대할 수 있다는 점은 소규모빌딩의 차별화된 매력 포인트"라고 전했다.
◆소규모 오피스 눈여겨볼 것··· 경매시장도 주목
조현택 상가정보연구소 연구원은 "전국 오피스 공실률이 2018년 2분기 이후 꾸준하게 감소하고 있다"며 "최근 대형 기업이 아닌 1인 기업, 소규모 기업이 증가하고 있으며, 내수 경기침체로 임대료가 저렴한 공유 오피스, 섹션 오피스 등의 소형 오피스 수요가 높을 것으로 예상된다"고 말했다.
이상혁 센터장도 "서울 오피스 시장이 여전히 유망해 보인다"며 "향후 수도권광역급행철도(GTX)의 영향으로 서울의 주요 업무지역이 동서남북으로 확장될 것으로 보여 높은 투자수익률이 기대된다"고 말했다.
함영진 랩장은 "수익형 부동산 경매시장을 주목할 필요가 있다"며 "경기 위축으로 상가 등 수익형 부동산 상품의 경매 물량이 증가하며 매각가율과 매각률이 낮아질 수 있다. 입찰자로서는 가격 만족도가 높은 상품을 경매시장에서 고를 수 있을 것으로 판단된다"고 설명했다.
전문가들은 저금리라 하더라도 매수에 섣불리 나서기보다는 지켜볼 시기라는 데 대체로 동의한다. 장재현 본부장은 "지금은 사야 할 때가 아니라 관망할 때"라며 "아무리 투자가치가 높은 상품이라도 심리적 투자선이 침체해 있으면 수요가 붙지 않는다. 이 때문에 급매물을 중심으로 투자적 관점을 투여해야 한다"고 분석했다.
전문가들은 상품별 투자 전략을 나누기보다는 본인이 투자하고 싶은 상품의 시장 변화에 계속 관심을 가져야 한다고 조언한다. 특히 입지가 좋은 지역을 우선해서 모니터링하라고 했다. 이동현 센터장은 "오피스텔은 도보 5분 내 초역세권 소재, 기업체가 몰린 곳 내지 산업단지 인접지역, 지어진 지 5년 이내 신축인지 확인하고 투자할 것"을 조언했으며 "상가나 꼬마빌딩은 상권이 확장되고 있는 곳, 10~20대가 주 소비층인 상권에 입지하고 있는지 여부, 초보 투자자의 경우 신규 분양상가보다는 임대시장이 검증된 기존 상가를 인수하는 편이 낫다"고 전했다.
함영진 랩장은 "가격 적정성 외에도 유동인구, 상권 활성화, 업무지구, 대학가, 역세권 등 수익형 부동산 개별 상품 고유의 수익률 제고를 위한 마케팅 포인트를 고려해 투자해야 한다"며 "자본수익과 임대소득이 함께 기대되는 상품 발굴 노력이 필요하고, 매입가 적정, 업종 배치, 공실 리스크, 임대수익률 등 수익형 부동산을 매입하기 전 여러 부분을 꼼꼼히 따지는 보수적 접근이 필요하다"고 말했다.
